上海市房地产行业2008年第三季度跟踪研究报告-房产建材-市场分析报告

上海市房地产行业2008年第三季度跟踪研究报告

http://www.51report.net 2008-11-22

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上海市房地产行业2008年第三季度跟踪研究报告
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目录内容

第一章 三季度上海市房地产行业发展环境分析 8

一、三季度上海市经济发展情况分析 8

（一）基础设施投资平稳增长，工业投资降幅有所趋缓 8

（二）建筑业生产平稳发展 8

（三）工业生产增幅略有回落 9

（四）消费品市场全面增长，消费结构稳步升级 9

（五）消费价格涨幅高位平稳走低，生产类价格涨幅落差扩大 10

二、三季度全国信贷金融环境分析 10

（一）货币供应量增长15.29% 10

（二）金融机构人民币各项存款增加较多 11

（三）金融机构人民币各项贷款稳定增长 11

（四）银行间市场交易活跃、利率平稳 11

（五）国家外汇储备增加 12

三、三季度房地产行业及金融政策分析 12

（一）央行“双率”齐降 12

（二）央行、银监会关于金融促进节约集约用地的通知 13

（三）中央81亿元补助中西部廉租住房 14

（四）关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知 16

（五）保险法修订草案拟准许保险资金投资不动产 17

第二章 三季度上海市房地产市场运行情况 19

一、全国房地产行业综合景气度分析 19

（一）9月份“国房景气指数”为101.15点 19

（二）9月全国70个大中城市房屋销售价格概况 20

二、上海市房地产市场供给情况分析 24

（一）上海市房地产完成投资情况分析 24

（二）上海市房地产开发季度完成投资情况 25

（三）三季度上海市房地产投资结构分析 27

三、上海市房地产市场需求情况分析 28

（一）三季度上海市新建房屋销售面积分析 28

（二）三季度上海市新建房屋销售额分析 29

四、上海市房地产市场价格变化情况分析 31

第三章 三季度上海市房地产细分市场分析 34

一、三季度上海市土地市场分析 34

（一）上海市土地市场长期供需分析 34

（二）上海市土地市场短期供需分析 35

二、三季度上海市住宅市场分析 37

（一）上海市新建住宅长期供需分析 37

（二）上海市新建住宅短期供需分析 39

三、三季度上海市办公楼市场分析 41

（一）上海市新建办公楼长期供需分析 41

（二）上海市新建办公楼短期供需分析 43

四、三季度上海市商业营业用房市场分析 44

（一）上海市新建商业营业用房长期供需分析 44

（二）上海市新建商业营业用房短期供需分析 46

第四章 三季度房地产企业经营情况分析 49

一、上市房企中报业绩点评 49

（一）万科08年中期净利润同比增长23.6% 49

（二）华润置地土储2100万平方米 49

（三）中粮地产上半年净利润同比下降超过60% 50

（四）碧桂园半年借款激增570亿 51

（五）复地集团上半年业绩下降42% 52

（六）SOHO中国上半年净亏1.46亿 52

（七）保利地产中期营业收入增长156% 53

（八）招商地产半年营业收入下降15.75% 53

（九）新湖中宝08年上半年净利润同比增长330.48% 54

（十）中报点评：房企未来销售压力增加 55

二、楼市低迷房地产企业投资矿产 56

（一）万业企业2亿投资焦煤 56

（二）中天城投1.8亿购矿产 56

（三）房地产企业投资矿产分析 57

三、房企多元化融资 57

（一）债券融资 57

（二）股票融资 61

（三）出售项目公司股权 62

（四）信托融资 62

第五章 三季度上海市房地产投资资金筹措情况分析 64

一、上海市房地产开发到位资金情况分析 64

二、三季度到位资金来源分析 64

三、到位资金满足裕程度分析 65

第六章 三季度上海市房地产行业风险管理研究 68

一、各大银行积极防范房产贷款风险 68

（一）银行房地产贷款比例偏高 68

（二）银行房地产贷款面临较大信贷风险 68

（三）银行启动压力测试评估房地产信贷风险 70

（四）重点地区房贷受到监管层重视 73

（五）银行积极主动防控风险 73

二、上市房企资金链紧张 74

（一）房地产业结算收入同比保持增长 74

（二）房地产公司存货出现大幅增加 75

（三）A股地产公司资产负债率大幅提高 75

（四）存货激增恶化房企资金链 76

（五）资金短缺还将持续 76

三、次贷危机对中国警示 77

（一）次贷危机对中国影响 77

（二）中国不会发生“次贷危机” 78

（三）次贷危机对中国警示 79

第七章 三季度上海市房地产行业发展趋势分析 80

一、顺应经济态势，迎接市场整固 80

二、办公楼市场价格将保持上扬 80

三、工业房地产市场价格将继续走高 81

四、零售物业市场价格将保持稳定 81

五、住宅市场受宏观经济形势影响相对较明显 82

六、房地产投资市场可能仍将围绕办公物业 83

第八章三季度上海市房地产行业投资项目分析 84

一、昂立大厦工程 84

二、普天科技产业基地一号、三号地块工程 85

三、上海临港国际物流公司仓储转运物流园区（一期）仓库工程 86

四、外滩公共服务中心工程 87

图表目录

图表 1: 全国房地产开发景气指数图 19

图表 2：2008年9月份70个大中城市房屋销售价格指数 22

图表 3：上海市房地产投资完成情况 24

图表 4：上海市房地产投资额及增速 24

图表 5：上海市房地产完成投资与全国对比情况 25

图表 6：上海市各季度房地产投资完成情况与全国对比 25

图表 7：上海市各季度房地产投资增速 26

图表 8：上海市各季度房地产投资增速与全国对比 26

图表 9：2007-2008年各月上海市住宅投资占比 27

图表 10：2006-2008年各月上海市房地产投资和住宅投资增速情况 27

图表 11：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售面积 28

图表 12：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售面积趋势 28

图表 13：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售面积增速趋势 29

图表 14：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售额 30

图表 15：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售额趋势 30

图表 16：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售额增速 31

图表 17：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售平均价格 32

图表 18：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售平均价格趋势 32

图表 19：2007-2008年各月上海市各类新建房屋累计销售平均价格增速 33

图表 20：上海市土地购置与开发状况 34

图表 21：上海市土地购置与开发趋势 34

图表 22：上海市土地购置与开发增速趋势 35

图表 23：上海市土地购置与开发季度分析 36

图表 24：2004-2008年3季度土地购置与开发状况 36

图表 25：2005-2008年3季度土地购置与开发对比分析 37

图表 26：上海市住宅竣工、新开工和销售面积概况 37

图表 27：上海市住宅竣工、新开工和销售面积趋势 38

图表 28：上海市住宅竣工、新开工和销售面积增速趋势 39

图表 29：上海市住宅竣工与销售季度分析 40

图表 30：2004-2008年3季度上海市住宅竣工与销售状况 40

图表 31：2005-2008年3季度上海市住宅竣工与销售对比分析 41

图表 32：上海市办公楼竣工、新开工和销售面积概况 41

图表 33：上海市办公楼竣工、新开工和销售面积趋势 42

图表 34：上海市办公楼竣工、新开工和销售面积增速趋势 43

图表 35：上海市商业营业用房竣工、新开工和销售面积季度趋势 43

图表 36：2004-2008年3季度上海市办公楼竣工与销售状况 44

图表 37：2005-2008年3季度上海市办公楼竣工与销售对比分析 44

图表 38：上海市商业营业用房竣工、新开工和销售面积概况 45

图表 39：上海市商业营业用房竣工、新开工和销售面积趋势 45

图表 40：上海市商业营业用房竣工、新开工和销售面积同比增长趋势 46

图表 41：上海市商业营业用房竣工、新开工和销售面积季度趋势 47

图表 42：2004-2008年3季度上海市商业营业用房竣工与销售状况 47

图表 43：2005-2008年3季度上海市商业营业用房竣工与销售对比分析 48

图表44：上海市到位资金与全国到位资金对比 64

图表 45：上海市到位资金增速与全国房地产到位资金增速对比 64

图表46：2007-2008年3季度上海市房地产开发资金来源 65

图表47：2008年3季度上海市资金来源构成 65

图表48：上海市到位资金与全国到位资金概况 66

图表49：上海市到位资金与投资总额对比分析 66

图表 50：上海到位资金与全国到位资金概况 67

图表 52：昂立大厦工程 84

图表 53：普天科技产业基地一号、三号地块工程 85

图表 54：上海临港国际物流公司仓储转运物流园区（一期）仓库工程 86

图表 55：外滩公共服务中心工程 87

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