【房地产行业发展概况】

 

　　我国住宅产业的增长历程，是市场化、产业化生产方式替代传统的、落后的生产方式的过程。在新增住宅总量增长相对较慢的情况下，房地产业能够保持高速增长，其增长空间主要来自其对传统自建住宅方式的替代。国家统计局资料显示，2007年1-10月份，全国完成房地产开发投资19192亿元，同比增长31.4%。

 

　　【豪宅市场运行态势】

 

　　受政府不再审批别墅用地政策的限制，真正的别墅用地已经非常少，而就总体感觉而言，每一年的别墅的供应量相对于前一年都是接近或略少。从政策的角度分析，这种情况仍将继续存在，这也是别墅价格"逆市"上浮的背景所在通常被区分为"别墅"和"高档公寓"的中国豪宅市场似乎正面临"冰火两重天"的境地。如同"跷跷板效应"，在高档公寓的销售有些低迷的时候，别墅市场反而迎来了销售的春天。

 

　　2007年市场特征体现在：与之前经济型别墅大行其道不同，一些独栋别墅由于"稀缺"，反而在市场上更为受到追捧；但是同期，高档公寓的销售并没有明显的起色，反而在很多城市出现了"滞销"的情况。这也为外资收购提供了合适的机会。别墅呈现"供不应求"：由于土地稀缺性已成定局，加上部分在股市获利的购房者回流至楼市，独栋别墅受到市场追捧的态势已经十分明显。

 

　　以深圳为例：2007年11 月份为政策施行月，前期相继出台的政策在11 月份进一步发挥调控效果， 深圳别墅市场的成交量继续萎缩；7、8、9 三个月关外别墅产品相继入市，一定程度上拉动了成交量的上升，其他别墅产品均未呈现集中销售情况。

 

　　2007年11 月份入市的别墅与11 月份之前入市的别墅相比，成交量有所下降；关内别墅产品供应量有限，无新盘推出，受市场影响，11 月份基本无成交。

 

　　【未来市场需求方向】

 

　　受高端别墅长期看涨的带动，2006年以来，经济型别墅成交也转为活跃。2007年1～5月，经济型别墅是市场上成交的主力，单价1万元以下的项目占50%；总价300万元以下的项目占65%；套型面积200~300平方米的占52%。我们预测，未来需求的特点，也是以经济型别墅为主。

 

　　小独栋别墅市场发展趋向繁荣，但供应量不大。2006年，上海高档别墅产品供应114.17万平方米，小独栋别墅产品供应为7万平方米，占整个花园住宅市场的6%。与稀少的供应相比，市场需求庞大，增值前景良好。

 

　　本报告以严谨的内容、翔实的数据、直观的图表帮助房地产企业准确把握行业发展动向、正确制定企业竞争战略和投资策略。本报告依据国家信息中心和国家统计局等权威渠道数据，同时采用中心大量产业数据库以及我中心的实地调研，且综合运用定量和定性的分析方法对行业的发展趋势给予了细致和审慎的预测论证。本报告整合了多家权威机构的数据资源和专家资源，从众多数据中提炼出了精当、真正有价值的情报，并结合了行业所处的环境，从理论到实践、宏观与微观等多个角度进行研究分析，其结论和观点力求达到前瞻性、实用性和可行性的统一。这是我们专家小组精心制作而成，它是业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握行业发展趋势，洞悉行业竞争格局、规避经营和投资风险、制定正确竞争和投资战略决策的重要决策依据之一，具有重要的参考价值，是企业制定市场策略的必备精品！

第一节2007年我国住宅市场发展状况分析

一、2007年我国土地制度的特征及其对住宅市场的影响分析

二、2007年我国住宅市场经济运行分析

三、2007年我国住宅区位选择与城市经济发展的分析

四、我国住宅品质责任链剖析

五、关于住宅价格的有效需求分析

第二节2007年我国住宅市场价格波动分析

一、2007年我国房屋销售价格继续增长分析

二、2007年我国土地交易价格保持增长趋势分析

第三节2007年我国住宅市场发展存在的问题分析

第四节2008-2010年我国住宅市场发展策略分析

一、住宅房地产有形展示营销策略分析

二、中国住宅产业新的发展契机

三、中小户型住宅市场分析

四、我国住宅房地产税收政策的效应分析

 

第一节2007年我国住宅市场供给状况分析

一、2007年我国住宅市场供给结构分析

二、2007年我国住宅供给结构矛盾及原因分析

第二节2007年我国城市居民住房需求分析

一、2007年我国居民购买力水平分析

二、2007年我国城镇居民住房水平差异性分析

第三节2007年我国住宅市场供需平衡分析

 

第一节2007年我国豪宅的内涵和特性分析

一、2007年我国豪宅的内涵分析

二、2007年我国豪宅的产品特性分析

第二节2007年我国豪宅销售状况统计分析

一、2007年我国别墅呈现“供不应求”

二、2007年我国高档住宅租赁市场分析

三、我国别墅愈稀缺愈升值

四、2007年我国珠三角“资源型”别墅发展分析

第三节2007年我国豪宅市场发展存在的问题分析

 

第一节2007年我国别墅市场流行分析

一、300万元小独栋成最大亮点

二、城郊结合部高端项目热销

三、高端住宅的“后别墅时代”

第二节2007年TOWERHOUSE在我国的发展分析

一、TOWNHOUSE的实质和标准

二、2007年TOWNHOUSE在不同地区的发展分析

三、2007年TOWNHOUSE在国内市场的发展状况分析

第三节2007年我国酒店式公寓发展前景分析

一、酒店式公寓概念及特征分析

二、客户消费调查分析

三、产品开发模式分析

四、2008-2010年我国酒店式公寓的市场投资前景分析

 

第一节2007年上海豪宅市场发展现状分析

一、2007年外资入市对上海豪宅的影响分析

二、2007年上海高档住宅销售市场分析

三、2007年上海豪宅市场价格波动分析

第二节2007年我国上海别墅市场发展变化分析

一、上海高端别墅走俏

二、2007年上海别墅指数分析

三、上海新城镇“别墅空城”分析

四、上海工业别墅分析

五、上海别墅经济型最红

第三节2007年上海豪宅租赁市场发展态势分析

第四节2008-2010年上海别墅市场发展趋势分析

一、2007年上海独立别墅供需统计分析

二、2008-2010年上海别墅市场发展趋势分析

三、2008-2010年上海别墅面临激烈竞争

 

第一节2007年深圳豪宅市场发展状况分析

一、深圳豪宅二级市场分析

二、深圳豪宅三级市场分析

第二节2007年深圳酒店式公寓发展动态分析

一、深圳土地价格上升分析

二、深圳公寓布局变化分析

第三节2007年深圳别墅市场分析

第四节2008-2010年深圳豪宅市场发展趋势分析

 

第一节2007年北京豪宅市场发展现状分析

一、北京高档住宅遭遇内忧外患

二、北京高端地产品质进化论

三、2007年北京千万级豪宅供应量分析

四、2007年北京别墅放量与涨价分析

五、北京别墅区升值空间比较

第二节2007年北京高档住宅指数分析

第三节2007年北京别墅市场典型区域分析

一、北六环别墅区

二、京开高速别墅区

三、京石高速别墅区

四、亦庄开发区别墅区

五、中央别墅区

六、怀柔别墅区

七、东部泛CBD别墅区

八、城西别墅区

十、西山别墅区

第四节2007年北京酒店式公寓市场发展分析

一、2007年北京酒店式公寓的特征

二、2007年北京酒店式公寓的市场状况分析

三、2007年北京酒店式公寓发展中的问题与对策分析

 

第一节2007年广州豪宅市场发展现状分析

一、2007年二手豪宅市场发展分析

二、2007年广州经济型别墅分析

三、2007年广州高档住宅市场需求与供应分析

第二节2007年广州别墅市场发展现状分析

一、2007年广州别墅用地情况分析

二、2007年广州别墅市场价格波动分析

三、影响广州别墅价格变动的原因

第三节2007年广州部分区域豪宅市场发展状况分析

一、广州天河区领跑二手豪宅

二、珠江新城板块市场状况

三、滨江东板块

四、南湖板块

 

第一节2007年成都豪宅市场发展现状分析

一、2007年成都别墅市场供应量大

二、2007年成都别墅市场供应价格

二、成都别墅高端市场需求旺盛

三、2007年成都别墅市场细分受宠

第二节2007年成都各类别别墅市场发展分析

一、成都叠拼别墅市场分析

二、成都千万级别墅群核心价值分析

三、成都高尔夫别墅分析

四、成都郊区别墅分析

第三节2008-2010年成都别墅发展前景及趋势预测

一、成都市别墅市场发展前景

二、成都别墅发展的趋势预测

 

第一节大连豪宅市场分析

一、大连别墅市场的发展历程

二、2007年大连经典别墅风格类型分析

三、2007年大连豪宅市场发展格局分析

第二节昆明豪宅市场分析

一、2007年昆明高层住宅的变局分析

二、2007年昆明别墅市场发展广阔分析

第三节杭州豪宅市场分析

一、2007年杭州顶级豪宅市场竞争分析

二、2007年二手别墅需求分析

三、杭州高端住宅争打“创新牌”

 

第一节2007年我国房地产开发的典型模式分析

一、规模化品牌扩张开发模式

二、可持续性发展模式

三、复合房地产开发模式

四、专业化连锁开发模式

五、完善积累型开发模式

六、城镇开发模式

七、集约化开发模式

八、唯景观开发模式

九、营造开发模式

第二节2007年我国别墅物业开发模式分析

一、别墅项目开发的致命陷阱

二、别墅开发市场背景分析

三、掌握别墅开发核心要素

四、别墅项目致胜的五大支柱

 

第一节2008-2010年我国豪宅市场需求状况预测分析

一、供不应求

二、投资别墅更稳健

三、未来需求以经济型别墅为主

四、小独栋升值潜力大

第二节2008-2010年我国高端独栋别墅发展方向分析

一、风格纯粹

二、景观纯粹

三、设计纯粹

四、客群纯粹

第三节2008-2010年我国顶级豪宅的发展趋势分析

一、绿色住宅将涵盖顶级豪宅

二、豪宅将从郊外别墅型转向市区高层型

三、未来五年中国度假型酒店将迅猛发展

四、户外生活是豪宅的重要生活方式

五、豪宅的价格构成要有技术支撑

六、公寓豪宅须有舒适度的突破

 

第一节2008-2010年我国别墅全新营销模式分析

一、别墅营销推出“体验区”

二、景观成为体验区重头戏

三、定位清晰方有市场

四、B\W推广模式与别墅营销

第二节2008-2010年我国别墅营销策略分析

一、围绕产品展示

二、注重口碑传播

三、注重服务展示

第三节从人居环境看经济型别墅设计策略

一、新型社区文化是经济型别墅的特殊需要

二、从规划形态上提高经济型别墅的人居质量

三、空间的动感与灵活性是衡量标准

四、室内外结合部分是环境质量的关键

五、创造舒适的低能耗居住环境

 

图表11998-2011年各类房地产行业投资预测单位：亿元

图表2城市各种客运交通方式的运输特性比较

图表3我国有效需求下的主要城市住宅价格

图表42007年全国主要城市房屋销售价格指数

图表51998-2007年10月我国房地产开发投资走势图

图表61998-2007年10月我国商品住宅投资走势图

图表71992-2006年我国每户住房总价增长和家庭总收入增长之比

图表8我国1991-2006年的平均房价收入比

图表9北京商品房逐月销售均价单位：元/㎡

图表10北京商品房逐月销售面积单位：万㎡

图表11北京商品房逐月销售额单位：亿元

图表12北京房地产逐月开发投资额单位：亿元

图表13上海商品房逐月销售均价单位：元/M2

图表14上海商品房逐月供求情况单位：万M2

图表15上海商品房逐月销售额单位：亿元

图表16上海房地产逐月开发投资额单位：亿元

图表17深圳逐月商品房销售均价单位：元/M2

图表18深圳商品房逐月销售面积单位：万㎡

图表19广州商品房逐月销售均价单位：元/M2

图表20广州商品房逐月供求情况单位：万M2

图表21重庆商品房逐月销售均价单位：元/M2

图表22天津商品房逐月销售均价单位：元/M2

图表23上海高档住宅租赁市场主要成交记录

图表242007年上海别墅指数走势图

图表25上海新城镇部分别墅涨幅一览表

图表26泰晤士小镇价格起伏表

图表272007年深圳各别墅销售情况

图表282007年深圳别墅市场销售量分析

图表292007年深圳别墅销售价格分析

图表302007年深圳平面豪宅销售情况

图表312007年平面豪宅价格分析

图表322007年三级市场成交套数

图表332007年三级市场成交面积

图表342007年三级市场成交均价

图表35深圳酒店式公寓供应量分布

图表362006-2007年6月深圳别墅成交量情况

图表37深圳别墅指数中国房地产指数系统

图表38北京千万级豪宅项目资料

图表392004-2007年11月北京中高档二手房领先指数月度走势图

图表402004-2007年11月北京中高档二手房领先指数各月环比图

图表41北六环别墅区销售单价分布图

图表42北六环别墅区销售客户分布比重图

图表43京开高速别墅区销售单价分布图

图表44京开高速别墅区销售客户分布比重图

图表45京开高速别墅区销售单价分布图

图表46京开高速别墅区销售客户分布比重图

图表472007年1-8月亦庄开发区别墅区销售单价分布图

图表482007年1-8月亦庄开发区别墅区销售客户分布比重图

图表49中央别墅区销售单价分布图

图表50中央别墅区销售客户分布比重图

图表51怀柔别墅区销售单价分布图

图表52怀柔别墅区销售客户分布比重图

图表532007年1-8月东部泛CBD别墅区销售单价分布图

图表542007年1-8月东部泛CBD别墅区销售客户分布比重图

图表552007年1-8月城西别墅区销售单价分布图

图表562007年1-8月城西别墅区销售客户分布比重图

图表572007年1-8月南八达岭高速别墅区销售单价分布图

图表582007年1-8月南八达岭高速别墅区销售客户分布比重图

图表592007年1-8月西山别墅区销售单价分布图

图表602007年1-8月西山别墅区销售客户分布比重图

图表612007年酒店式公寓区域均价与涨幅

图表622007年酒店式公寓与普通公寓区域溢价率

图表63北京2007最具投资潜力的酒店式公寓

图表642007年三季度广州高档住宅租赁市场主要成交记录

图表652007年珠江新城板块成交热点楼盘价格概况

图表662007年滨江东板块成交热点楼盘价格概况

图表67成都市别墅供应量对比

图表68成都市别墅价格供应分布图

图表69成都市别墅消费市场

图表70成都市主力户型供应区间比例分布图

图表71成都郊区别墅分布

图表722008-2010年成都别墅区域开发前景

图表732008-2010年成都别墅功能开发前景

图表742008-2010年成都别墅类型发展前景

图表75昆明别墅用地规划

图表76略