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2008年房地产行业研究分析报告

http://www.51report.net 2008-3-21

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2008年房地产行业研究分析报告
2008年3月

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〖描述〗

　　2007年，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长302%，比上年提高84个百分点；二是市场需求总体旺盛。2007年，全国商品住宅竣工面积478亿平方米，同比增长5%，比上年上升58个百分点；销售面积691亿平方米，同比增长247%，比上年上升116个百分点，与此同时，商品住房空置面积继续下降，12月全国空置商品住房6756万平方米，同比下降166%，降幅较上年加快86个百分点；三是部分城市12月份房价环比开始下降。

　　2007年，70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为76%，涨幅比上年快18个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨82%，涨幅比上年快18个百分点。2007年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使我国房地产业的发展步伐更加稳健。

　　2008年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计2008年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。

〖目录〗

第一章2007年4季度房地产行业总体运行状况1

一、房地产开发投资完成情况1

二、资金情况3

三、土地购置及土地完成开发情况4

（一）土地购置面积4

（二）土地开发面积5

四、建设情况5

五、销售情况7

（一）商品房销售情况7

（二）商品住宅销售情况8

（三）销售价格情况9

第二章2007年70个大中城市价格情况分析10

一、房屋销售价格同比上涨102%10

二、房屋租赁价格同比上涨31%10

三、土地交易价格同比上涨107%10

四、物业服务价格同比上涨04%10

第三章2007年11月份国房景气指数情况11

一、房地产开发投资分类指数为1045311

二、资金来源分类指数为1079311

三、土地开发面积分类指数为980411

四、房屋施工面积分类指数为1055411

五、商品房空置面积分类指数为1119712

第四章盘点2007年五大热点城市房地产市场发展12

一、北京：开发投资增速继续提高，房价高位运行12

（一）房地产开发运行情况12

（二）房屋销售价格指数变动情况13

二、重庆：开发投资平稳增长，销售增幅回落13

（一）开发投资平稳增长，增长速度低于西部平均水平14

（二）销售增幅回落，当月销售量进一步萎缩14

（三）施工竣工面积平稳增加15

（四）经济适用房开发仍是亮点15

三、武汉：开发投资增幅平稳，房价涨幅较快15

（一）市场运行基本状况16

（二）房地产市场运行特征17

（三）市场运行存在的主要问题及原因分析18

四、深圳：近几年房价高涨，08年趋于理性21

（一）2000－2007年深圳房地产价格运行分析21

（二）2000年以来深圳房地产市场宏观调控政策分析24

（三）2008年我市房价走势及相关调控政策建议28

五、上海：政策执行力加大，供应结构调整31

（一）完善和落实宏观调控31

（二）地价“加速度”上涨32

（三）一手房市场走势火爆33

（四）二手房供应后来居上34

（五）更多人享受住房保障35

（六）房贷新政凸现“从紧”36

（七）服务理念颠覆物业管理37

（八）市民置业维权受挑战38

第五章2007年房地产市场政策回顾39

一、2007年房地产调控“大事记”39

二、对主要房地产政策的剖析40

（一）清算土地增值税40

（二）加息41

（三）减少土地出让环节的优惠政策41

（四）多渠道解决住房困难41

（五）提高首付比例，平抑房价42

（六）物权受法律保护42

（七）工业用地纳入招拍挂43

第六章07年房地产市场运行情况及08年房价走势43

一、2007年房地产市场运行状况43

（一）2007年房地产市场运行呈现三个特征43

（二）近期房价加速上涨原因分析45

二、2008年房价走势预测46

第七章2008年房地产市场发展形势展望47

一、宏观调控得到落实，调控效果显现47

二、保障性住房开发规模进一步增加48

三、市场竞争更趋激烈49

四、市民消费冲动趋减，回归理性49

五、企业风险控制意识加强50

第八章专题：《物权法》对房地产市场的影响分析51

一、《物权法》的立法精神对房地产领域的影响51

（一）将私有财产置于与国家、集体财产平等的地位，有助于实现房地产领域

对私有财产的保护51

（二）明确界定房地产的权属关系，有助于定纷止争52

（三）从以行政管理为核心转变到对公民私有财产的保护和促进利用52

二、《物权法》中关于房地产的若干新规定52

（一）房地产产权登记方面52

（二）土地征收和房屋拆迁方面53

（三）物业管理方面54

三、需进一步明确的问题55

（一）房地产产权登记方面55

（二）土地征收和房屋拆迁方面57

（三）物业管理方面57

图表

图表12007年1－12月全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况

图表22007年1－12月各地区房地产开发投资状况

图表32007年1－12月房地产开发投资增幅超过40%的地区

图表42007年1－12月商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况

图表52007年1－12月各地区住宅房地产开发投资状况

图表62007年1－12月房地产开发投资比重情况

图表72007年1－12月经济适用房占商品住宅比重

图表82007年1－12月全国房地产开发到位资金情况

图表92007年1－12月资金来源情况

图表102007年1－12月全国土地购置情况

图表112007年1－12月购置土地面积增幅超过40%的地区

图表122007年1－12月购置土地面积降幅超过30%的地区

图表132007年1－12月全国开发土地情况

图表142007年1－12月完成土地开发面积增幅超过50%的地区

图表152007年1－12月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况

图表162007年1—12月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况

图表172007年1－12月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况

图表182007年1－12月各类型商品房销售面积7

图表192007年1－12月商品房销售面积与去年相比超过40%的地区

图表202007年1－12月销售面积小于竣工面积的地区

图表212006年1－12月销售面积大于竣工面积超过1000万平方米的地区

图表222007年1－12月各类型商品房销售额

图表232007年1－12月商品住宅销售面积增幅超过50%的地区

图表242007年1－12月商品住宅销售面积大于竣工面积超过1000万平方米的地区

图表252007年1－12月商品房销售价格增幅超过25%的地区

图表262007年1－12月商品住宅销售价格增幅同比超过25%的地区

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