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2008年房地产行业分析报告

http://www.51report.net 2008-4-15

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2008年房地产行业分析报告
2008年4月

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〖描述〗

 2007年，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长302%，比上年提高84个百分点；二是市场需求总体旺盛。2007年，全国商品住宅竣工面积478亿平方米，同比增长5%，比上年上升58个百分点；销售面积691亿平方米，同比增长247%，比上年上升116个百分点，与此同时，商品住房空置面积继续下降，12月全国空置商品住房6756万平方米，同比下降166%，降幅较上年加快86个百分点；三是部分城市12月份房价环比开始下降。

 2007年，70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为76%，涨幅比上年快18个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨82%，涨幅比上年快18个百分点。

 2007年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使我国房地产业的发展步伐更加稳健。

 2008年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生地产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计2008年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。

〖目录〗

前言 1

目录 2

图表 6

第一章2007年房地产行业总体运行状况7

一、房地产开发投资完成情况7

二、资金情况8

三、土地购置及土地完成开发情况9

（一）土地购置面积9

（二）土地开发面积10

四、建设情况11

五、销售情况13

（一）商品房销售情况13

（二）商品住宅销售情况14

（三）销售价格情况15

第二章2007年1-4季度70个大中城市价格情况分析17

一、房屋销售价格情况17

二、房屋租赁价格情况17

三、土地交易价格情况18

四、物业服务价格情况18

第三章2007年11月份国房景气指数情况19

一、房地产开发投资分类指数为1045319

二、资金来源分类指数为1079320

三、土地开发面积分类指数为980420

四、房屋施工面积分类指数为1055421

五、商品房空置面积分类指数为1119722

第四章盘点2007年五大热点城市房地产市场发展23

一、北京：开发投资增速继续提高，房价高位运行23

（一）房地产开发运行情况23

（二）房屋销售价格指数变动情况24

二、重庆：开发投资平稳增长，销售增幅回落25

（一）开发投资平稳增长，增长速度低于西部平均水平25

（二）销售增幅回落，当月销售量进一步萎缩25

（三）施工竣工面积平稳增加26

（四）经济适用房开发仍是亮点26

三、武汉：开发投资增幅平稳，房价涨幅较快27

（一）市场运行基本状况27

（二）房地产市场运行特征27

（三）市场运行存在的主要问题及原因分析28

四、深圳：近几年房价高涨，08年趋于理性30

（一）2000－2007年深圳房地产价格运行分析30

（二）2000年以来深圳房地产市场宏观调控政策分析32

（三）2008年我市房价走势及相关调控政策建议36

五、上海：政策执行力加大，供应结构调整38

（一）完善和落实宏观调控38

（二）地价“加速度”上涨39

（三）一手房市场走势火爆40

（四）二手房供应后来居上41

（五）更多人享受住房保障42

（六）房贷新政凸现“从紧”43

（七）服务理念颠覆物业管理45

（八）市民置业维权受挑战46

第五章土地增值税清算管理对房地产业的影响分析48

一、土地增值税征收办法出台的背景48

二、土地增值税清算办法的具体内容49

（一）土地增值税清算的条件49

（二）土地增值税的清算单位50

（三）对房地产的非销售收入进行界定51

三、土地增值税征收新办法对房地产业的影响52

第六章2007年房地产市场政策回顾53

一、2007年房地产调控“大事记”53

二、重要政策分析53

（一）加大住房结构调整和住房保障体系建设政策的落实力度53

（二）进一步清理存量土地，严格房地产信贷管理54

（三）清理房价构成和可售房屋数量，切实做好市场秩序的规范工作54

（四）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见55

（五）人民银行、银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知57

三、对主要房地产政策的剖析59

（一）清算土地增值税59

（二）加息60

（三）减少土地出让环节的优惠政策61

（四）多渠道解决住房困难61

（五）提高首付比例，平抑房价62

（六）物权受法律保护62

（七）工业用地纳入招拍挂63

第七章2007年房地产市场运行情况及2008年房价走势63

一、2007年房地产市场运行状况63

（一）2007年房地产市场运行呈现三个特征63

（二）近期房价加速上涨原因分析65

二、2008年房价走势预测66

第八章2008年房地产市场发展形势展望67

一、宏观调控得到落实，调控效果显现67

二、保障性住房开发规模进一步增加68

三、市场竞争更趋激烈69

四、市民消费冲动趋减，回归理性69

五、企业风险控制意识加强70

第九章专题：《物权法》对房地产市场的影响分析71

一、《物权法》的立法精神对房地产领域的影响71

（一）将私有财产置于与国家、集体财产平等的地位，有助于实现房地产领域对私有财产的保护71

（二）明确界定房地产的权属关系，有助于定纷止争72

（三）从以行政管理为核心转变到对公民私有财产的保护和促进利用72

二、《物权法》中关于房地产的若干新规定73

（一）房地产产权登记方面73

（二）土地征收和房屋拆迁方面73

（三）物业管理方面74

三、需进一步明确的问题75

（一）房地产产权登记方面75

（二）土地征收和房屋拆迁方面77

（三）物业管理方面79

图表

图表12007年全国固定资产投资、房地产开发投资增长情况

图表22007年各地区房地产开发投资状况

图表32007年房地产开发投资增幅超过40%的地区

图表42007年商品住宅、办公楼、商业营业用房完成投资情况

图表52007年各地区住宅房地产开发投资状况

图表62007年房地产开发投资比重情况

图表72007年经济适用房占商品住宅比重

图表82007年全国房地产开发到位资金情况

图表92007年资金来源情况

图表102007年全国土地购置情况

图表112007年购置土地面积增幅超过40%的地区

图表122007年购置土地面积降幅超过30%的地区

图表132007年全国开发土地情况

图表142007年完成土地开发面积增幅超过50%的地区

图表152007年商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房施工情况

图表162007年月商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房新开工情况

图表172007年商品房、商品住宅、办公楼、商业营业用房竣工情况

图表182007年各类型商品房销售面积

图表192007年商品房销售面积与去年相比超过40%的地区

图表202007年销售面积小于竣工面积的地区

图表212006年销售面积大于竣工面积超过1000万平方米的地区

图表222007年各类型商品房销售额

图表232007年商品住宅销售面积增幅超过50%的地区

图表242007年商品住宅销售面积大于竣工面积超过1000万平方米的地区

图表252007年1－12月商品房销售价格增幅超过25%的地区

图表262007年1－12月商品住宅销售价格增幅同比超过25%的地区

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