   2007年更是商业房地产行业良性发展的一年。一方面商品住宅开发备受宏观调控冲击，相对而言商业地产受到政策性的影响较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产作战略转型；另一方面，国家出台一系列政策积极扩大内需，商业服务业的发展为商业地产提供了更广阔的舞台。2007年商业房地产总投资结构中，办公楼完成投资1036.95亿元，同比增长11.75%；商业营业用房完成投资2775.56亿元，同比增长17.93%。商业房地产行业已经连续3年保持17%左右的匀速增长，与社会消费品零售总额16.8%的增幅幅基本保持协调发展。

 

   2007年国内生产总值246619亿元，比06年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28910亿元，增速3.7%；第二产业增加值121381亿元，增速13.4%；第三产业增加值96328亿元，增速11.4%。从经济结构看，以第二产业为主导的经济结构形式依然没有变化，以依赖资源促进经济增长的方式依然没有改变，经济结构面临调整的任务十分艰巨。与此同时，第三产业的发展仍然较为滞后，这严重制约了我国商业地产的发展。因为商业地产行业是一个专业性很强、复杂程度很高的行业，需要相关行业的高质量的服务，没有第三产业的快速发展，商业地产的大发展无从谈起。

 

   2007年，国家房地产行业的宏观调控主要是针对住房，而非商业地产，商业地产价格上涨，影响面较小，不易成为调控目标。从调控政策来看，调整住房供应结构、廉租房建设等，完全与商业地产无关；影响最大的税收、信贷调控手段，也主要与个人投资购房有关，我国高端商业地产历来以只租不售、现房销售、大宗交易为主，需求实质上不被影响。

 

   2007年，商业房地产销售面积占整个商品房销售面积的比重为7.88%，继续了近几年的下降势头。自2002年以来，我国房地产结构中，商业房地产销售面积占整个商品房销售面积的比重逐年下降，2007年下降尤为明显，从06年的9%迅速降至07年的7.88%。由此可见，尽管我国商业房地产行业近几年迅速发展，商业地产的销售面积迅速增长，但较整个商品房的需求速度来看，商业地产的发展势头没有跟上，比重逐年下降，且近两年下降速度有所加快。

 

   近几年来办公楼的增速基本呈逐年上升态势，而商业营业用房的增速却逐年下降，已经从02年的超过30%的增长速度下降至07年的仅为4.96%。与此同时，办公楼发展相对较快，其销售面积增长速度已经从02年的7.23%上升至07年的18.13%。尽管近几年里，我国商业房地产行业中办公楼行业的发展速度要明显快于商业营业用房，但商业营业用房占比较高的绝对优势依然不变。

 

   2007年商业房地产总投资结构中，办公楼完成投资1036.95亿元，比上年同期增加108.8936亿元，同比增长11.75%。商业营业用房完成投资2775.56亿元，比上年同期增加421.68亿元，同比增长17.93%。

 

   2007年，我国商业房地产行业整体上呈现出供过于求的态势，但局势较06年已有所缓和。2008年及以后几年，与强大的真实需求相对应的，是商业房地产的土地供应量有限增长。尽管最近全国各城市土地出让规模有所增加，宏观数据对此也有反映，全国土地购置面积和完成土地开发面积同比增幅均出现持续回升，同时商业房地产开发的规模也增长较快，但在政府一系列紧缩政策的背景下，土地供应不可能再出现继续大幅增加的局面。

 

   从全国范围来看，我国商业地产市场目前存在一定的供过于求。但是，这种过剩是相对的，因为市场上同时存在着“过剩”和“不足”，一方面是商业地产物业空置面积的提高，表现为商业地产供过于求；另一方面则是大量的国内外企业和零售商们找不到合适的优质办公场所和满意的商铺，表现出商业地产供不应求。

 

   现在越来越多的物业开发商也意识到这个问题，他们也越来越倾向持有出租。当然，大多数开发商对物业进行产权式销售也是不得已而为之，因为持有物业需要大量的资金，而且前期开发的风险非常大，但是随着将来房地产投资信托基金（REITs）的推出，这些难题都将迎刃而解。

 

   此外，产品的地域性特点在房地产市场表现突出，而在商业地产市场更是表现的淋漓尽致。不同的城市甚至同一城市的不同地段的商业物业租金和售价均会不同，而且有的差别很大。一线城市良好的经济指标、成熟的商业环境都将对国内外商业地产需求方产生巨大的吸引力。可以预见，未来几年一线城市商业地产的需求仍将继续保持强劲。而从供给方面考虑，一线城市的状况也好于其他二线城市。因此，一线城市商业地产的发展前景值得看好。

 

   外资并未放缓进入中国房地产的步伐，利用外资增长62.4%。2007年全国房地产开发利用外资高达649.99亿元，观察过去三年的“利用外资年度累计同比增长率”发现，2007年虽是房地产行业宏观调控措施出台最密集、力度最大的一年，但每个月都大幅高于2006年，2006年的宏调压力虽大于2005年，但其大部分月份也高于2005年。而房地产行业的外商直接投资额，无论单月同比还是年度比较，过去三年均呈递增态势。

第一节 行业在国民经济中地位  1

第二节 宏观经济环境及影响分析     3

一、世界经济对商业房地产行业的影响    3

二、国内经济对商业房地产行业的影响    3

三、国内投资对商业房地产行业的影响    4

四、物价上涨对商业房地产行业的影响    5

五、人民币升值对商业房地产行业的影响       5

第三节 商业房地产行业主要政策分析     7

一、2007年商业房地产行业主要政策      7

二、政策影响分析       11

第三节 上下游行业发展及影响分析  13

一、上游行业发展及影响    13

二、下游需求变化影响分析       13

 

第一节 行业产业链分析     15

第二节 商业房地产行业需求分析及预测  16

一、商业房地产需求分析    16

二、商业房地产行业需求预测    19

第三节 商业房地产行业供给分析及预测  21

一、商业房地产行业供给分析    21

二、商业房地产行业供给预测    24

第四节 商业房地产行业供需平衡及价格分析  26

一、行业供需平衡分析       26

二、商业房地产价格分析    27

三、2008-2012年行业发展预测  28

 

第一节 房地产行业业融资现状  30

一、房地产开发资金来源    30

二、资金来源结构分析       30

第二节 房地产行业融资特点分析     33

一、国内贷款融资遭遇瓶颈       33

二、境外融资陷入低潮       33

三、房地产信托几近消失    34

四、百强房地产企业融资优势明显    35

第三节 房地产行业融资趋势分析     37

一、多元化融资是必经之路       37

二、直接融资将成为市场主流    37

三、私募基金将成为重要力量    37

 

第一节 国际商业房地产经营模式分析     38

一、只售不租模式       38

二、租售结合模式       38

三、只租不售模式       39

四、REIT模式      39

第二节 国内商业房地产经营模式分析     40

一、零散销售、统一经营    40

二、零散销售、各自经营    40

三、整体出售、整体经营    40

四、整体出租、整体经营    41

五、零散出租、各自经营    41

第三节  商业房地产行业竞争特点分析及预测       42

一、“持有型物业”明显增加     42

二、大项目呈现集中放量    42

三、商业与地产迈向深度合作    43

四、大中型城市开发布局多中心化    43

五、二三线城市成投资新热点    44

六、外资进入方式趋于多样化    44

第四节  商业房地产行业资产重组分析及预测       46

一、集中度分析    46

二、商业地产行业企业资产重组预测       46

 

第一节 商业房地产细分子行业介绍  48

第二节  写字楼发展状况及趋势预测       49

一、2007年写字楼行业发展状况      49

二、写字楼行业七大趋势    50

第三节  商业营业用房发展状况及趋势预测    54

一、2007年商业营业用房行业发展状况   54

二、商业营业用房行业七大趋势       57

 

第一节 商业房地产行业区域总体分析     59

一、商业地产行业区域总体分布       59

二、商业房地产行业区域总体预测    64

第二节  北京商业房地产行业发展分析及预测       66

一、北京商业房地产行业运行状况分析    66

二、北京商业地产发展预测       69

第三节  上海商业房地产行业发展分析及预测       72

一、上海商业地产行业运行状况分析       72

二、上海商业地产发展预测       77

第四节  武汉商业房地产发展分析及预测       79

一、武汉商业房地产市场运行状况    79

二、武汉商业房地产市场发展预测    81

 

第一节 上市公司重点企业对比分析  83

一、总体排名分析       83

二、获利能力分析       84

三、营运能力分析       85

四、偿债能力分析       87

五、发展能力分析       88

第二节  中国国贸分析及预测    91

一、公司基本状况分析       91

三、公司财务状况分析       93

四、公司竞争优势       94

第三节 保利地产分析及预测     96

一、企业基本状况       96

二、企业行业地位分析       96

三、企业经营状况分析       97

四、公司发展规划及发展前景预测    99

 

第一节 国际经济环境风险分析  100

第二节 国内经济环境风险分析  101

一、经济结构风险分析       101

二、物价上涨风险分析       101

三、人民币升值风险风险    102

第三节 行业政策风险分析  103

一、土地政策风险       103

二、货币政策风险       104

三、税收政策风险       104

四、外资政策风险       104

第四节 行业投融资风险分析     105

一、行业投资风险       105

二、行业融资风险       105

第五节 行业市场风险分析  107

一、行业供需平衡风险       107

二、行业价格风险       107

三、行业竞争特点风险       108

 

第一节 行业总体投资建议  109

一、行业总体发展特点与投资额度建议    109

二、行业资金需求特点与投资期限建议    110

三、行业竞争特点与投资建议    110

第二节 细分子行业投资建议     112

第三节 细分区域投资建议  113

 

表1 2007年出台的主要土地政策      7

表2 2007年出台的主要货币政策      8

表3 2007年出台的主要税收政策      9

表4 2007年出台的主要外资政策      10

表5 2007年出台的主要其他政策      10

表6 2002-2007年商品房销售面积结构     18

表7 2002-2007年商业房地产行业投资结构     22

表8 2007年1-12月办公楼开发情况  23

表9 2007年1-12月商业营业性用房开发情况  24

表10      2007年开发资金来源及增长情况      30

表11       2007年各地区按用途分房地产开发投资情况   61

表12      2007年北京市写字楼市场运行情况   66

表13      2007年北京市商业营业用房市场运行情况表   68

表14      2007年上海市写字楼市场运行情况   72

表15      2007年上海市商业营业用房市场运行情况      73

表16      2007年前三季度房地产上市公司企业排序      83

表17      房地产上市公司获利能力    84

表18      房地产上市公司营运能力    86

表19      房地产上市公司偿债能力    87

表20      房地产上市公司发展能力分析    89

表21      公司近年财务慨况       93

表22      2007年度保利地产在行业中的地位   97

表23      2004-2007年保利地产运行情况  98

 

图1 2007年国内生产总值及产业结构      4

图2 2007年商业房地产行业投资结构      4

图3 2002-2007年商业地产销售面积及增速     16

图4 2002-2007年商业地产销售面积比重  17

图5 2002-2007年商业地产销售额及增速  18

图6 2002-2007年商业房地产投资及增速  21

图7 商业房地产新开工面积增长结构       23

图8 1998-2007年房屋销售价格指数  28

图9 2007年各类资金来源占比情况   30

图10      2007年房地产开发投资资金中国内贷款变化情况   31

图11       2007年房地产开发投资资金中利用外资变化情况   31

图12      2007年房地产开发投资资金中自筹资金变化情况   32

图13      2007年房地产开发投资资金中其他资金变化情况   32

图14      2007年商业地产开发投资地区分布状况   59

图15      2007年商业用房开发投资地区分布状况   60

图16      2007年办公楼开发投资地区分布状况      60

图17      2007年各区域商业地产销售面积及销售额      62

图18      2007年各区域商业地产销售面积及销售额比例      62

图19      2007年各区域商业地产平均销售价格      63

图20      2007年各区域办公楼平均销售价格   63

图21      2007年各区域商业用房平均销售价格      64

图22      2007年上海市商业物业供求情况      75

图23      2007年上海市商业销售价格走势      76

图24      2007年上海市各级商圈商铺租金      76