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中国房地产业的市场结构分析报告

http://www.51report.net 2005-6-6

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中国房地产业的市场结构分析报告
2005年5月

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〖描述〗

　　房地产业是我国国民经济发展的支柱产业之一，房地产业的发展促进和带动了相关产业的兴起和发展，对国民经济的影响力很大。经过20年的发展，房地产依然保持着强劲的发展势头，探究房地产业的发展规律是十分重要的事情，对于政府从宏观上调控房地产业具有战略意义。对房地产业的市场结构的分析是其它分析的基础，本文探讨的就是房地产业的市场结构的类型及其成因。房地产行业是具有很大垄断因素的行业，根据房地产业的产品异质，资金密集，周期长的特点，推断出房地产业的合理的市场结构形式，应与发达国家的房地产市场结构模式相同——为寡头垄断的市场结构，即由几家左右的企业垄断整个市场的半数甚至更多市场份额。在市场中同时存在着大量的中小企业，寡头与中小企业即合作又竞争。这种市场结构是市场选择的结果，寡头垄断的市场结构是一种稳定的市场结构类型。寡头垄断市场结构的主要优点是：具有规模经济效益、减少企业进入和退出的盲目性、有利于政府对企业的调控、政府和产业之间协调比较容易等。本论文从产业组织理论的角度出发，从集中度、规模经济和产品差异化等方面分析了房地产的市场结构。指出目前中国房地产市场结构是垄断竞争的市场结构，而且属于竞争相当不充...

〖目录〗

第一章导论 6-11

1.1 产业组织及房地产业组织市场结构 6-7

1.2 选题背景：房地产业对国民经济具有重要作用 7-9

1.3 主要理论基础、路线思路和方法 9

1.4 本文的结构和概要 9-10

1.5 主要创新 10-11

第二章市场结构的理论基础 11-24

2.1 市场结构的主要类型 11-14

2.2 集中度 14-16

2.3 出入壁垒 16-20

2.4 规模经济 20-21

2.5 产品差异化 21-24

第三章美国与中国房地产开发市场的特点 24-34

3.1 美国房地产开发市场的主要特点 24-29

3.1.1 房地产金融市场成熟，开发商筹措资金容易 24-26

3.1.2 成功的住房抵押贷款证券化 26-27

3.1.3 间接管理地产市场 27-29

3.2 中国目前房地产开发市场的主要特点 29-34

3.2.1 开发企业过度进入、企业规模小 29-30

3.2.2 房地产开发企业自有物业少，经营方式单一 30-31

3.2.3 房地产开发融资结构单一 31-34

第四章合理的房地产市场结构应为寡头垄断 34-41

4.1 房地产业的市场结构类型是垄断竞争 34

4.2 房地产的特点决定房地产行业具有很大垄断性 34-37

4.2.1 产品特点 34-36

4.2.2 经营特点 36-37

4.3 房地产业的合理市场结构类型是寡头垄断 37-41

4.3.1 寡头竞争是成熟的市场结构类型 37-38

4.3.2 房地产业的寡头竞争的博弈分析 38-41

第五章分析我国房地产业尚属垄断竞争的市场结构的原因 41-49

5.1 原因之一房地产业的集中度小，行业进入壁垒低 41

5.2 原因之二：规模不经济，资源配置未优化 41-44

5.2.1 土地协议出让难以有效配置土地资源. 42

5.2.2 融资渠道单一 42-44

5.3 原因之三：产品差别化未造成垄断优势 44-49

5.3.1 房地产产品差别化状况 44-47

5.3.2 企业品牌上造成差别才会形成较大的垄断势力 47-49

第六章品牌营造是市场结构优化的必然 49-53

6.1 有利开发商融资，改善竞争环境 49-50

6.2 带来合理垄断利润，促进行业集中 50-51

6.3 树立房地产开发企业品牌的途径 51-53

第七章住房金融市场成熟是市场结构优化的条件 53-58

7.1 发展成熟的金融市场 53-54

7.2 直接融资 54

7.3 资本市场和银行体系协调发展 54-58

第八章土地市场的制度保证是市场结构优化的趋势 58-64

8.1 建立统一的土地一级市场体系 58-61

8.1.1 熟地开发，规范炒地行为 58-59

8.1.2 土地储备制度规范市场环境 59-61

8.2 严格执行土地的招拍挂出让方式 61-64

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