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2005年中国房地产行业研究咨询报告
http://www.51report.net 2005-7-6
〖 描 述 〗 〖 目 录 〗 第一章 房地产业发展周期分析 1 第一节 我国房地产业发展历程 1 第二节 国内外房地产周期性发展的理论评析 2 一、房地产发展周期理论的回顾与评析 2 二、世界各国、地区房地产发展周期的不同特点 4 三、中国房地产发展过热是周期性波动的表现 5 第三节 房地产发展周期波动研究 12 一、我国房地产周期波动规律分析 12 二、典型城市房地产周期比较分析 14 三、房地产周期波动的主要影响因素分析 16 第二章 国际房地产业发展现状 20 第一节 典型国家房地产业发展特点及动向 20 一、美国房地产业发展现状与特点分析 20 二、英国房地产业发展现状与特点分析 28 三、德国房地产业发展现状与特点分析 31 四、日本房地产业发展现状与特点分析 35 五、加拿大房地产业发展现状与特点分析 38 第二节 港台房地产业的发展现状与特点 41 一、香港房地产业发展现状与特点分析 41 二、台湾房地产业发展现状与特点分析 46 第三章 我国房地市场走势分析 50 第一节 2004年我国房地产业运行概况 50 一、房地产投资增速回落 50 二、房产需求稳步回落 51 三、房产价格较大幅度上涨 52 四、房地产存量资源没有充分利用 55 第二节 我国房地产开发商的现状分析 55 一、我国房地产开发商的现状 55 二、房地产开发商的发展特点 59 二、我国房企利润水平分析 62 第三节 全国土地市场状况 64 一、2004年土地市场环境 64 二、全国土地资源的供给状况 65 三、2004土地市场状况 67 四、我国土地市场存在问题 68 第四节 我国房地产业投资状况分析 69 一、全国房地产开发投资概况 69 二、房地产投资具体分析 72 三、宏观调控对房地产投资的影响 76 四、全国房地产开发投资结构情况 83 第五节 我国房地产业供给状况分析 84 一、商品房建筑、竣工情况分析 84 二、房地产业市场供给结构分析 89 三、住宅供给的制约因素 92 第六节 我国商品房销售与空置状况 96 一、我国商品房销售状况分析 96 二、我国商品房空置状况分析 101 第七节 房地产市场均衡情况分析 105 一、一级市场需求超过供给 105 二、二级市场供销两旺，增长比例基本协调 107 三、三级市场成长迅速，沿海大中城市规模初步显现 108 第八节 国房景气指数分析 108 第九节 我国房地产价格分析 114 一、我国现阶段房地产价格运行态势 115 二、房屋销售价格继续增长 120 三、土地交易价格继续攀升 123 四、全年房屋租赁价格继续小幅上涨 125 五、房价收入比明显偏高 129 第四章 我国房地产业需求分析 132 第一节 我国城市居民住房需求分析 132 一、我国居民购买力水平分析 132 二、我国居民住房水平分析 134 三、我国城镇居民住房水平差异性分析 135 第二节 我国房地产市场需求特点分析 136 一、25-39岁的青年人成为个人买房最强的消费群体 136 二、初次购房置业者仍占大多数 137 三、对住房的消费需求大于投资需求 137 四、住房需求收入弹性较大 138 第三节 深圳住宅消费意愿统计分析 138 一、购房考虑因素及选择区域 138 二、购房者的产品需求 140 三、购房者的价格需求 143 四、潜在消费者特征分析 146 第四节 北京购房基本需求调查 149 一、购房群体的基本状况 149 二、消费者住房需求特点与趋势 151 三、购房者置业特点与趋势 155 四、房地产住宅市场中具有明显特征的重要购买人群 160 第五节 上海购房需求调查分析 162 一、购房者的主要特征 162 二、购房时比较重视的因素 163 三、购房偏好 164 四、获取房地产信息的主要渠道 168 五、不同年龄收入人群需求的比较分析 168 第六节 影响房地产消费需求的主要因素分析 170 一、我国宏观经济走势 170 二、我国人口规模及结构分析 171 三、消费者收入预期不确定性对房地产需求的影响分析 172 四、住房产权制度对房地产需求的影响分析 173 五、住宅金融风险防范机制对房地产需求的影响分析 175 第七节 我国房地产市场需求预测 176 一、我国房地产业成长性分析 176 二、市场需求人员结构及未来需求量分析 178 第五章 我国房地产发展特点分析 180 第一节 我国现阶段房地产业发展特点 180 一、土地管理逐步规范 180 二、房地产价格在争论中继续上涨 181 三、房地产开发投资增速趋缓 182 四、房地产金融的监管力度不断加强 182 五、市场调控仍需大力改进 183 第二节 现阶段房地产业发展存在问题 184 一、土地供应增幅过大 184 二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾 185 三、房地产业对金融依赖程度较高 185 四、局部泡沫蔓延 186 五、产生问题的原因分析 188 第二部分 细分市场分析 第六章 各主要类型物业发展状况 191 第一节 我国住宅产业现状分析 191 一、住宅产业发展的历史沿革 191 二、当前住宅市场发展的基本态势 194 三、我国住宅发展的类型及特征 197 四、我国住宅产业的国际比较 200 五、我国住宅产业的发展特征 206 六、我国住宅市场分析 208 第二节 我国写字楼市场发展现状分析 216 一、中国的写字房地产市场的历史沿革 216 二、写字楼市场发展现状分析 220 三、北京写字楼现状分析及预测 222 四、写字楼需求结构与建筑特征 233 五、当前写字楼开发问题 234 第三节 商铺市场发展现状分析 235 一、全国及主要城市商铺市场发展状况 235 二、商铺与住宅投资开发的比较分析 237 第四节 二手房市场发展现状分析 243 一、全国及主要城市二手房发展状况 243 二、北京与上海二手房市场对比分析 244 第七章 重点城市房地产发展状况 247 第一节 上海房地产业发展状况分析 247 一、上海房地产市场简析 247 二、上海房地产业未来趋势 249 三、上海目前投资热点 253 四、风险提示与建议 254 第二节 杭州房地产市场分析 255 一、房地产市场供给分析 255 二、房地产市场需求分析 263 第三节 深圳房地产业发展状况分析 269 一、深圳房地产业发展历程 269 二、房地产市场运行状况 270 三、深圳房地产市场发展趋势 278 第四节 广州房地产业发展状况分析 285 一、2004广州房地产市场 285 二、广州市房地产细分市场分析 290 第五节 北京房地产业发展状况分析 300 一、北京房地产市场发展概况 300 二、房地产相关政策及影响 305 三、2005北京房地产供需分析 305 第六节 成都房地产业发展状况分析 309 一、2004年成都房地产运行综述 309 二、成都市房地产市场运行特征 310 三、成都房地产市场运行情况 314 四、成都市区商品房销售价格情况 320 五、成都市区二手房交易情况 321 六、成都市区购房者情况 322 第三部分 经营模式分析 第八章 房地产行业经营模式分析 325 第一节 房地产公司的商业模式分析 325 一、开发公司模式 325 二、房屋（物业）经营模式 326 三、房地产的服务模式 327 四、不动产金融公司的商业模式 327 第二节 我国房地产销售模式 328 一、我国房地产业营销特点 328 二、香港与台湾房地产代理模式分析 329 三、我国房地产中介服务业的现状 332 第四部分 竞争格局及优势企业 第九章 行业竞争分析 337 第一节 我国房地产市场竞争格局 337 一、我国房地产市场缺少"霸主" 337 二、上市公司大举进军房地产业 337 三、跨国房地产企业在我国取得竞争优势的分析 339 四、外资进入我国房地产市场的动向分析 340 第二节 竞争趋势分析 342 一、市场的均衡发展 342 二、各级市场发展将逐渐均衡 342 三、房地产服务业竞争趋向多元化 343 四、房地产的资本竞争时代来临 343 五、行业集中度进一步提高 344 六、房地产业竞争战略将呈现大变局 345 第十章 房地产业优势企业分析 347 第一节 房地产上市公司经营概况 347 一、都拥有大量土地开发资源 347 二、约七分之一出现负利润 347 三、总资产规模最大差50倍 347 四、净资产收益率低于7% 348 五、扩大规模是趋势 348 第二节 中远发展 350 一、公司经营业绩分析 350 二、公司经营战略分析 350 三、竞争力分析 351 四、发展前景分析 353 第三节 万科地产 353 一、公司行业地位分析 353 二、公司经营情况 355 第四节 华侨城地产 355 一、公司经营情况 356 二、经营中出现的问题 356 三、公司业务发展计划 357 第五节 天鸿集团 358 一、公司经营情况 358 二、经营策略和市场推广 359 三、经营中出现的主要问题 361 第六节 金地集团 362 一、公司经营情况 362 二、问题与困难 362 第七节 北京城建集团 363 一、公司经营情况 364 二、公司发展战略分析 364 第八节 陆家嘴 365 一、公司经营情况 366 二、经营战略研究 366 第九节 中华企业 368 一、公司经营成果和财务状况研究 368 二、优劣势分析及经营发展战略 369 第十节 招商地产 370 一、公司发展历程 371 二、公司经营情况 372 三、公司经营扩张战略分析 373 第五部分 发展趋势与企业策略 第十一章 房地产政策及相关因素分析 377 第一节 国内重要房地产政策及影响分析 377 一、2004年国家出台房地产政策概述 377 二、2005年房地产行业政策预期 383 二、2005年房地产政策九大看点 385 三、我国现行经济适用房政策分析 390 四、国内外部分城市购房优惠政策分析 392 第二节 我国房地产金融形势分析 394 一、我国房地产金融形势分析 394 二、对我国房地产金融发展的判断 395 三、房地产金融政策趋向 397 第三节 2005年我国建材市场分析 398 第四节 物业管理行业的发展桎梏与机遇 408 一、中"洋"物业管理差距在哪儿 408 二、入世对物业管理的利与弊 409 第五节 申奥成功对房地产业的影响 410 一、奥运对悉尼房地产业的影响分析 410 二、举办奥运对北京房地产市场的影响分析 412 第六节 WTO对我国房地产业发展的影响 414 一、建筑领域加入WTO后的对外承诺 414 二、入世后外资不会大量进入房地产市场 415 三、WTO对我国房地产市场的影响 416 第七节 其他重要因素分析 418 一、"SARS"对房地产市场的后续影响分析 418 二、CEPA对内地房地产业的影响分析 420 第十二章 房地产业发展趋势分析 423 第一节 国际房地产行业发展大趋势 423 一、提高住宅全寿命周期、全方位的总体质量 423 二、提高施工技术水平 423 三、重视可持续发展战略 424 第二节 我国房地产行业发展大趋势 425 一、信息化发展趋势 425 二、企业集团化发展趋势 426 三、行业品牌建设与规模集中化 427 四、行业发展的专业化趋势 430 五、房地产创新开发新趋势 432 第三节 2005年房地产市场发展趋势及预测 433 第十三章 我国房地产行业SWOT分析 438 第一节 我国房地产业发展制约因素分析 438 第二节 我国房地产业发展的优势分析 439 第三节 机遇面前应警惕房地产泡沫 441 第四节 入世带来的机遇和挑战 444 一、WTO给我国房地产业带来的机遇分析 444 二、WTO给我国房地产业带来了挑战 448 第十四章 房地产业发展战略研究 452 第一节 房地产企业的核心竞争力剖析 452 一、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性 452 二、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程 453 三、新经济时代房地产企业的核心竞争力 455 四、构建并维持现代房地产业核心竞争力 458 第二节 不同类型房地产企业的发展战略 459 一、房地产集团公司的发展战略选择 460 二、小型房地产企业的发展模式 464 图表目录 图表：1992-2002年房地产投资增长率和销售增长率对比 13 图表：房地产投资增长率和销售增长率对比示意图 13 图表：1988-2002年全国及三大城市商品房销售面积增长率 14 图表：美国地产业的投资回报 22 图表：美国房地产市场供求及价格 23 图表：美国平均家庭收入及住房支出情况 24 图表：假如将中国的收入按相应的情况分类 25 图表：美国现有住房的平均出租水平 25 图表：2002年全球写字楼租金最贵的部分城市 31 图表：日本地价指数与物价指数之比 36 图表：2002年-2003年香港商铺买卖合约按季统计 43 图表：2002年年末~2004年年末房地产投资规模增长情况 50 图表：2002年~2004年商品房销售增长情况 51 图表：2004年1~11月商品房供求状况 52 图表：2003年~2004年商品房销售均价 52 图表：商品房销售价格指数（上年同期＝100） 53 图表：2004年房屋销售价格上涨幅度较大的城市 53 图表：各季私房交易价格增长情况（%） 54 图表：各季房屋租赁价格增长情况（%） 54 图表：全国各年房地产开发企业个数与人数 59 图表：我国房地产开发企业的资质结构图 60 图表：房地产开发企业景气指数 60 图表：1997-2003全国房地产开发企业资产负债表 61 图表：1991-2003全国房地产开发企业经营情况 61 图表：1996-2002年我国房地产企业盈利水平 62 图表：1997-2003年房地产开发企业土地开发及其购置情况 66 图表：2004年1-12月全国完成开发土地面积 68 图表：2004年1-12月全国购置土地面积 68 图表：1997-2003年全国房地产投资情况（亿元） 70 图表：2003年各月房地产开发投资完成额（亿元） 72 图表：2004年1-12月全国房地产开发投资完成额 72 图表：2003年1-11月三大地区房地产开发投资情况 73 图表：2003年1-11月各地区房地产开发投资情况 74 图表：2004年1-12月各地区房地产开发投资情况 75 图表：2004年1-9月份房地产投资结构表 80 图表：2004年1-9月分地区房地产开发投资比重变化表 82 图表：2004年1~11月房屋投资结构 83 图表：分区域房地产投资额增长情况 84 图表：2003-2004年11月全国商品房空置面积指数走势情况 85 图表：2003年三大地区商品住宅累计施工、销售面积 86 图表：1997-2003年全国商品房新开工面积情况 87 图表：1997-2003年全国商品房施工面积情况 87 图表：2004年1-12月商品房施工面积 87 图表：1997-2003年全国商品房竣工面积情况 88 图表：2003年全国商品房竣工面积逐月累计情况 88 图表：2004年1-12月全国商品房竣工面积情况 88 图表：1992-2003年商品房新开工率、竣工率一览表 89 图表：各国自有住房与出租房的比率 96 图表：1992-2003年全国商品房销售情况一览 97 图表：2003年1-11月各月商品房累计销售面积 97 图表：2004年1-12月商品房销售面积 98 图表：2003年1-11月各月商品房累计销售额 99 图表：1997-2003年商品房销售、投资额增长情况 99 图表：2004年1-12月各月商品房累计销售额 99 图表：1999-2002年我国商品房空置情况 103 图表：1998-2003年各大城市商品住宅当年空置情况 103 图表：2003年2月至今全国商品房空置面积指数走势情况 104 图表：2003年1-11月份全国土地购置与开发面积 107 图表：2003年1-11月份商品房竣工与销售面积增长率 107 图表：1998-2003年全国及各大城市商品房供需比率一览 108 图表：2002年1月-2003年12月国房景气指数变动情况 109 图表：1995-2003年历年12月国房景气指数变动情况 109 图表：2003年全国及35个大中城市房地产价格指数表 115 图表：2004年1季度 35个大中城市房地产价格指数表 116 图表：2004年2季度 35个大中城市房地产价格指数表 117 图表：2004年3季度 35个大中城市房地产价格指数表 118 图表：2004年4季度 35个大中城市房地产价格指数表 118 图表：1997-2003年我国商品房逐年销售价格一览 120 图表：2002-2003年各季度全国房屋销售价格指数 121 图表：2003年主要地区房屋销售价格指数 122 图表：1998-2004年房价走势 123 图表：2004年1-4季度商品房销售价格指数 123 图表：2002-2003年各季度全国土地交易价格指数一览 124 图表：2003年主要地区土地交易价格指数一览 124 图表：2004年全国土地交易价格指数（%） 125 图表：全国房屋租赁价格指数变动情况 126 图表：2002-2003年各季度全国房屋租赁价格指数一览 126 图表：2003年主要地区房屋租赁价格指数一览 127 图表：2004年1季度35个大中城市房屋租赁价格指数 127 图表：2004年2季度35个大中城市房屋租赁价格指数 128 图表：2004年3季度35个大中城市房屋租赁价格指数 128 图表：2004年4季度35个大中城市房屋租赁价格指数 129 图表：1998-2003年我国城乡居民生活水平变化情况 132 图表：1999-2003年我国城镇人均居住支出变化情况 132 图表：2004年城乡居民家庭人均收入 133 图表：不同收入国家人均住房建筑面积比较 134 图表：深圳购房者考虑的主要因素 139 图表：深圳购房者优先选择的购房区域 139 图表：深圳购房者的户型选择 141 图表：深圳购房者的购房面积选择 141 图表：深圳购房者对房屋装修标准的需求 142 图表：深圳购房者能承受的购房单价 143 图表：深圳购房者能承受的购房总价 144 图表：深圳潜在购房者的性别结构 146 图表：深圳潜在购房者的年龄结构 146 图表：深圳潜在购房者的文化程度 147 图表：深圳潜在购房者的职业分布 147 图表：深圳潜在购房者的工作单位性质 148 图表：深圳潜在购房者的居住区域 148 图表：深圳潜在购房者在深家庭结构 149 图表：深圳潜在购房者置业次数 149 图表：北京购房者各事业发展状态 150 图表：北京购房者对房地产开发商品牌的知晓程度 151 图表：北京居所与意向居所的居室数量选择比例比较 152 图表：北京居所与意向居所套内建筑面积比较 152 图表：北京居所与意向居所相同格局的面积比较 153 图表：北京居所与意向居所至工作单位平均车程比较 154 图表：北京居所与意向居所至工作单位较远车程接受程度比较 154 图表：北京为改善生活空间的购房者居所与意向居所建筑面积比较 155 图表：北京投资型购房者投资方式 159 图表：上海购房者年龄分布图 162 图表：上海购房者家庭月收入分布图 163 图表：上海购房时考虑最多的因素 164 图表：上海房型选择分布图 164 图表：上海面积选择分布图 165 图表：上海购房总价分布图 166 图表：上海购房单价分布图 167 图表：上海获得房地产信息渠道分布图 168 图表：上海未来两年内可能购房者的主流需求 169 图表：上海不同年龄、收入人群的需求比较 169 图表：1998-2003年国内生产总值变化情况 171 图表：2004年国内生产总值情况 171 图表：2003年我国人口主要构成情况 171 图表：2001-2003年消费者景气指数一览 172 图表：城市化率提高引起未来50年对住宅的自然需求量 179 图表： 1998-2003年全国住宅开发投资与销售情况 194 图表：2004年1-12月住宅投资完成额 195 图表：1998-2003年全国各大城市住宅开发建设情况比较 195 图表：1998-2003年全国各大城市住宅需求情况比较 196 图表：2003年全国及各主要城市商品住宅售价情况 197 图表：2004年1-4季度住宅销售价格指数 197 图表：1995-2002年全国写字楼投资变化情况 220 图表：1998-2003年全国写字楼市场供需情况 222 图表：全国主要城市写字楼二级市场租金水平 222 图表：北京顶级写字楼区域分布 224 图表：北京顶级写字楼平均租金 224 图表：北京顶级写字楼分布 225 图表：北京甲级写字楼区域分布 226 图表：北京甲级写字楼平均租金 226 图表：北京在售在建写字楼项目区域总量分布 227 图表：北京在售在建写字楼不同区域分布比例 227 图表：北京在售在建写字楼项目各商圈总量分布 228 图表：北京在售在建写字楼项目各商圈总量所占比例分布 228 图表：北京市04-08年在建在售写字楼项目供给分布 229 图表：2004-2008北京市甲级顶级写字楼供需对比 231 图表：2004-2007北京市主要区域顶级写字楼存量增量对比 232 图表：1998-2003年全国商铺市场供需情况 236 图表：全国主要城市商铺二级市场租金水平 236 图表：1998-2003年我国二手房市场成交情况 244 图表：1998-2003年我国二手房成交面积与一手住宅成交比例 244 图表：北京、上海二手房税费比较表 245 图表：未来上海商品房供需规模预测 249 图表：上海商品房价位变化 250 图表：未来上海高档商品房供应价位段结构预测 251 图表：将开盘公寓摘录 256 图表：在售别墅摘录 257 图表：在售写字楼摘录 259 图表：将开盘写字楼摘录 260 图表：可售商铺摘录 261 图表：杭州市2003年1-11月房地产投资构成（按用途分） 262 图表：2003与2004上半年深圳房地产情况对照 274 图表：2004年上半年深圳房地产销售面积 275 图表：2003与2004上半年深圳商品房预售面积 275 图表：2000-2004年上半年深圳三级市场成交量 276 图表：2003上半年与2004上半年深圳楼盘港销情况一览 277 图表：广州市购房者对楼价的选择 291 图表：广州市居民购房因素的重视程度 291 图表：广州市购房者家庭月收入状况 291 图表：广州市购房者所在企业类型 292 图表：广州市购房者职业类别 292 图表：广州市购房者的年龄状况 293 图表：广州市购房者购房目的类型 294 图表：广州市住宅细分市场的轮廓 294 图表：白领与蓝领购房特点比较 296 图表：目标市场的购房消费特点 298 图表：1998-2003年广州房地产投资情况 299 图表：2000-2003年广州商品住宅平均售价 300 图表：1998-2003年广州不同楼层住宅销售价格走势图 300 图表：1998-2003年北京房地产整体供需情况 301 图表：1998-2003年北京住宅市场供需情况 302 图表：成都市投资及其同比增长情况 310 图表：成都市开发资金来源 312 图表：成都商品房空置情况 313 图表：2004年1-6月房地产开发投资、施工竣工销售统计表 313 图表：2004年上半年各类物业供销对比表 315 图表：2004年上半年市区各方位商品房供求状况 317 图表：各方位物业供销情况 317 图表：2004年上半年成都市区各环域商品房供求状况 318 图表：成都市各环域供销情况 319 图表：2004年上半年成都市区住宅不同户型区间供销状况 320 图表：2004年上半年成都市区商品房销售物业的价格状况统计 321 图表：2004年上半年成都市区一手房购买者状况 323 图表：成都市二手房购买者分布 323 图表：成都市成交房源情况 324 图表：深圳和广州不同业务中介公司数量比例 333 图表：69家房地产上市公司主营业务收入比例图 348 图表：69家房地产上市公司资产比例图 349 图表：中远发展股份有限公司利润构成表 350 图表：中远发展股份有限公司经营能力表 350 图表：万科企业股份有限公司利润构成表 355 图表：万科企业股份有限公司利润构成表 355 图表：深圳华侨城控股股份有限公司利润构成表 356 图表：深圳华侨城控股股份有限公司经营能力表 356 图表：北京天鸿宝业房地产股份有限公司利润构成表 358 图表：北京天鸿宝业房地产股份有限公司经营能力表 358 图表：金地(集团)股份有限公司利润构成表 362 图表：金地(集团)股份有限公司经营能力表 362 图表：北京城建投资发展股份有限公司利润构成表 364 图表；北京城建投资发展股份有限公司经营能力表 364 图表：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司利润构成表 366 图表：中华企业股份有限公司经营能力表 369 图表：2002-2003年招商地产房地产开发与经营情况 372 图表：2002-2003年招商地产经营发展主要指标一览 372 图表：2003年招商地产五大城市重点项目一览 374 图表：2004年国家颁布的重要土地政策 378 图表：2004年国家颁布与房地产相关的重要金融政策 380 图表：近几年商业银行房地产贷款情况 395 图表：近年来部分房地产金融政策调整情况一览 396 略…… |
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