2004-2005年中国房地产行业研究年度报告-房产-房地产-市场分析报告

2004-2005年中国房地产行业研究年度报告

http://www.51report.net 2005-4-6

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2004-2005年中国房地产行业研究年度报告
2005年2月

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〖目录〗

主要结论　
一、2004年全球房地产行业发展概述　
2　(一) 现状与特点
2　1、全球房地产业成为支撑不太景气的全球经济的支柱之一

2　2、全球房地产价格快速上涨，不少国家的房地产市场呈现局部过热现象，面临泡沫的威胁

2　3、各国央行先后加息以抑制通货膨胀和房地产过热，全球房地产市场的泡沫稍有平息

3　4、全球房地产新兴市场在一些发展中国家涌现，资金加大涌入

3　5、房地产市场透明度随着各国经济的逐渐开放不断提高
4　(二) 主要国家或地区发展概要
4　1、美国：住宅产业发达
6　2、欧洲：各国市场冷热不一
8　3、亚太地区：投资前景看好，市场景气，潜力巨大

二、2004年中国房地产行业发展概况

10　(一) 发展环境
10　1、政策环境：对优势企业更加有利
10　2、投资环境：大大改善，外商在华投资前景乐观
11　3、经济环境
13　(二) 现状
13　1、中国房地产业在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的重要支柱产业

14　2、2004年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落；商品房空置面积有所下降；虽然过热迹象依然存在，但并非整体过热

16　3、国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，政府管理趋于规范，同时各地区宏观调控意识进一步增强

17　4、供给严重背离需求，供需结构失调，部分地区供求结构性矛盾明显

18　5、民营企业占主导，外资企业数量逐渐增加
19　6、区域发展不平衡，北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多城市房地产发展不充分

21　(三) 特点
21　1、房地产业的技术进步和产业现代化水平不高，直接阻碍房地产业的发展

22　2、房屋供应市场化程度提高，商品房建设和销售的比例逐步加大；个人购房成为商品住宅消费主体

23　3、市场处于垄断竞争状态，行业结构调整加剧；企业品牌缺乏影响力

24　4、房地产开发企业融资渠道狭窄，过度依赖银行信贷，房地产金融风险加大；企业资金偏紧，融资渠道有待拓宽和规范

25　(四) 景气水平分析
26　(五) 土地供给、购置、开发状况及价格分析
26　1、土地供给状况：土地供应减少，供应制度存在问题
27　2、土地购置与开发状况：土地开发与购置面积增速迅速回落，下半年以后回落的幅度更加明显

30　3、土地价格状况：多种原因促使土地价格上涨，住宅用地上升迅速

32　(六) 投资状况
32　1、概况
35　2、投资结构
37　3、资金来源
40　4、投资发展趋势
41　(七) 市场价格
41　1、价格概况
46　2、分物业市场价格
51　3、价格上涨原因分析

三、2004年中国重点城市房地产市场发展状况

53　(一) 区域市场格局概述
53　1、2004年3季度35个大中城市冷热程度不一，呈现4种发展状态

54　2、中、东、西部地区的房地产投资状况存在显著差异，中、西部地区的房地产市场发展较快，潜力巨大

55　3、局部地区房地产开发规模增幅过大，投资增幅过快，空置商品房增加明显

56　4、全国多数地区的商品房销售与价格都有不同程度的上升，地区之间房价涨幅差异较大

56　5、京、沪、深三城市房地产市场价格存在明显差异
58　(二) 北京
58　1、地产始终处于景气状态，中速增长，增幅高开低落
59　2、投资增速出现下滑；商业营业用房及办公楼成为主要的投资增长点

59　3、商品房销售价格小幅波动，外来购买力需求强劲
60　4、房地产销售始终呈现供求两旺的局面
60　5、二手房市场空前活跃
60　6、房地产先行指标处于下降趋势
60　(三) 上海
61　1、景气指数有所下滑，投资比例较高，有一定的泡沫风险

61　2、市场供求总量基本平衡，呈现供略大于求的态势
62　3、市场供应结构趋于合理，普通住宅占据主导地位，小户型供应量明显增加；经济型别墅占别墅市场主流；甲级写字楼供不应求现象得到一定缓解；商业用房供销两旺

63　4、商品房平均销售价格上涨较快，涨幅逐步回落；租赁价格平稳增长；土地价格波动较大

63　5、区域差异明显，中环沿线区域市场热度不一；浦东地段进入调整期；宝山房产异军突起

64　(四) 深圳
64　1、深圳房价、地价总水平呈上升趋势，但涨跌幅度甚小；房租总水平则呈下降趋势

65　2、南山区区域市场已经出现较好发展势头
65　(五) 广州
65　1、房地产开发投资小幅增长
66　2、细分市场供给结构有所变化，住宅供给下降，写字楼与商铺供需状况良好

66　3、商品房销售与租赁价格整体出现不同程度的下降

66　(六) 杭州
67　1、投资增长快于销售增长，市场有过热倾向
67　2、供需同步增长，市场总体表现稳定
67　3、二手房交易比重增大，市场成熟度逐渐提高
68　4、小户型公寓集中上市更受欢迎
68　5、销售价格上涨势头依旧；增势处于全国前列；二手房价持续上升

四、2004年中国房地产市场供需分析

69　(一) 供需概况
69　1、供给分析
74　2、需求分析
77　(二) 细分物业市场供给与需求分析
77　1、普通住宅
79　2、经济适用房
82　3、高档住宅
85　4、办公楼
88　5、商业营业用房
91　(三) 二手房
91　1、二手房市场日趋活跃，交易数量在全部房屋交易数量中所占比例显著提高

92　2、购房者短期投机需求下降，自住需求开始上升
93　3、二手房价格波动上涨较快，与新建房价格有接近趋势
94　4、部分城市采取了促进二手房交易的政策

五、2004年中国房地产行业竞争格局与竞争行为

95　(一) 竞争格局
95　1、区域性的垄断竞争状态，区域性企业竞争激烈；缺乏公认的高知名度行业龙头

95　2、民营股份制房地产企业在竞争中不断壮大
96　3、受国家宏观政策调控以及竞争加剧的作用下，市场集中度有所提升，但依旧非常低

98　4、产业集中化垄断是房地产市场结构优化的必然选择
98　(二) 竞争行为
98　1、非价格竞争方式
99　2、从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争
99　(三) 竞争绩效评估
99　1、行业平均利润率和净资产收益率极低，但逐年增长
100　2、收入结构有所调整
101　3、资产负债率居高不下
101　4、优势企业利润率远远高出本行业平均水平与其他行业利润率水平，净利润亦呈快速增长之势

101　5、各省市之间房地产开发企业的经营状况差异明显
103　(四) 竞争趋势
103　1、外资积极进入，竞争愈发激烈，企业数量增速逐渐降低

104　2、企业联合或兼并将成为未来企业竞争的手段
105　3、房地产市场最终将向垄断型市场发展
105　4、房地产开发企业主业更加突出

六、2004年中国房地产行业重点企业竞争力评价

七、2005－2009年中国房地产行业成长动因

107　(一) 政策法规
107　1、政府对房地产市场的宏观调控及影响
107　2、国家出台房地产政策概述
109　3、热点政策解析
113　(二) 金融
114　(三) 经济环境
114　1、经济全球化给房地产市场带来新的发展机遇
114　2、中国宏观经济正处在新一轮的周期上升期。宏观经济的持续增长将激发中国房地产供求的上升

115　3、区域经济热点将带动房地产各区域市场的发展
115　(四) 人口
115　1、人口增长速度呈下降趋势，但在5－10年内住房购买人数依然会增加

116　2、居民可支配收入增长，支付能力提升

117　3、居民消费结构的升级将带动房地产业需求的增长
119　(五) 社会
119　1、网络经济、IT技术和信息化促使房地产业加快升级
120　2、城市基础设施建设加快，促使居民住房需求迅速增长

121　3、房地产消费环境的不断改善，增强了人们购房的信心

121　4、交通运输的便利以及交通工具的进步将进一步带动城郊和第二住房市场的发展

八、2005－2009年中国房地产行业趋势分析

122　(一) 行业趋势分析
122　1、房地产投资增长率和销售增长率的增速将放缓
123　2、全国房价走势稳中趋降，但房价上扬动力仍然存在，一段时间内仍会在较高位运行

124　3、地产金融出现新形式，企业融资渠道趋向多元化
125　4、优势企业群体知名度扩大；外资进入加速
126　(二) 结构趋势分析
126　1、普通商品住宅依然占据主流地位，价格上涨
127　2、二手房市场将继续蓬勃发展
127　3、商铺的发展视城市经济发展速度而呈现较大差异

九、2005－2009年中国房地产行业发展预测

128　(一) 市场规模预测
128　1、房地产开发投资预测
129　2、土地开发面积预测
129　3、新开工面积预测
130　4、竣工面积预测
131　(二) 市场结构预测
131　1、细分市场结构预测
133　2、所有制结构预测
134　3、地区结构预测

十、2005－2009年中国房地产行业投资机会分析

136　(一) 指标分析
136　1、行业发展
136　2、利润水平
136　3、竞争程度
137　4、进入壁垒
137　5、政策
137　6、风险
138　(二) 投资领域
138　1、普通住宅
138　2、大城市的二手房市场
140　3、成长性中小城市

十一、建议

141　(一) 开发商
141　1、积极开发多元化的融资渠道
141　2、寻求规模化和品牌化经营
142　(二) 政府：建立监控与预警机制
142　(三) 投资者：抓住机会，谨慎投资
10　1、房地产
10　2、房地产业
10　3、商品房
11　4、国房景气指数
11　5、二手住宅

报告说明

表目录

13　表1 1999－2003年中国国民经济发展和房地产投资
14　表2 2004年1－9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较

18　表3 1995－2003年中国全国房地产开发企业(单位)个数及所占比例

20　表4　2004年1－9月中国各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况

33　表5  2003年全国房地产开发投资季度完成额
35　表6  2004年1－9月全国房地产开发投资情况
36　表7  按工程用途分的房地产投资完成额
37　表8  房地产公司融资方式一览表
38　表9  2003年1－12月分地区房地产开发资金来源情况
38　表10  2004年1－6月房地产投资资金来源情况
41　表11  2001－2004年2季度房屋销售价格指数
45　表12  2004年1－3季度全国房价和地价上涨超过10%的城市

45　表13  1997－2004年全国商品房平均销售价格
64　表14  2001－2004年深圳房价指数
80　表15  2004年1－9月各地区经济适用房开发投资情况
93　表16  2001－2004年全国私房销售价格指数
97　表17  2003年主要地区房地产开发企业个数
100　表18  1997－2003年中国房地产开发企业经营收入状况
102　表19  2003年各地区房地产开发企业经营状况
106　表20  中国房地产行业重点企业竞争力评价结果
108　表21  2004年国家出台政策综述
116　表22  1998－2002年人口数及其增长率
116　表23  2000年(第五次人口调查)人口结构
117　表24  1999－2004年城乡居民收入及恩格尔系数的变化情况

120　表25  中国城镇化水平预测
128　表26  2005－2009年中国房地产投资额及增速预测
129　表27  2005－2009年中国土地开发面积及增速预测
130　表28  2005－2009年商品房新开工面积预测
130　表29  2005－2009年商品房竣工面积及增长率预测
132　表30  2005－2009年各细分物业市场竣工面积及所占比重预测

133　表31 2005－2009年各细分物业市场销售面积及所占比重预测

133　表32 2005－2009年各细分物业市场竣工销售面积比预测

134　表33 2005－2009年各所有制企业占房地产企业比例预测

135　表34 2005－2009年东、中、西部地区房地产开发投资额及增速预测

图目录

12　图1 2003年1月－2004年10月中国居民消费价格指数比较

14　图2　2004年1－9月中国商品房施工、竣工、销售进度比较

15　图3　2004年1－10月中国房地产开发投资总额
16　图4　2004年第3季度中国35个大中城市房屋租售价格指数比较

19　图5　2004年1－9月东、中、西部房地产开发投资额
23　图6　2000－2004年10月中国商品房销售额、销售给个人的销售额及同期相比增幅

26　图7 2002年1月－2004年11月中国房地产开发景气指数变化趋势

28　图8  2003年1月－2004年9月土地购置面积
29　图9  2003年1月－2004年11月土地开发面积
29　图10  2002年1月－2004年11月土地开发面积指数
31　图11  2001－2004年3季度中国土地交易价格指数及分类指数走势

32　图12  2002年1月－2004年11月中国房地产开发投资指数
33　图13  1993－2004年中国房地产开发投资额及增速
34　图14  1993－2003年中国房地产开发投资占固定资产投资比例

37　图15 2000－2004年9月住宅、办公楼和商业营业用房投资完成额

42　图16 2004年1－11月商品房平均售价及同比增幅
43　图17 2001－2004年3季度全国房屋销售价格、租赁价格及土地交易价格指数

43　图18 2002－2004年11月全国房屋销售价格指数
47　图19 1999年1季度－2004年3季度住宅及非住宅市场销售价格指数变化趋势比较

48　图20 2004年1－11月商品住宅销售价格及同比增幅
48　图21 1999年1季度－2004年3季度住宅市场及分类指标销售价格指数变化趋势

49　图22 2000年1季度－2004年3季度住宅市场租赁价格指数变化趋势

50　图23 1999－2002年住宅平均价格与城镇居民家庭可支配收入比

50　图24 1999年1季度－2004年3季度非住宅市场及分类指标销售价格指数变化趋势

53　图25 2004年第3季度35个大中城市房屋租售价格指数比较

55　图26 2000－2004年9月东、中、西部地区房地产开发投资情况比较

57　图27  2001－2004年3季度主要城市房屋销售价格指数
57　图28  2001－2004年3季度主要城市房屋租赁价格指数
58　图29  2001－2004年3季度主要城市土地交易价格指数
61　图30  1995－2004年上海房地产开发投资总额
62　图31  2003年上海房地产细分市场供求关系
70　图32  2003－2004年10月全国商品房施工面积及同期相比增幅

71　图33 2003－2004年10月全国商品房竣工面积及同期相比增幅

71　图34  1999－2003年全国商品房竣工销售面积比
72　图35  2003年商品房及细分市场竣工销售面积比
73　图36  2003－2004年9月商品住宅市场施工面积
73　图37  2003－2004年10月全国商品住宅竣工面积及同期相比增幅

74　图38 1999－2004年9月住宅竣工销售面积比
75　图39 2000－2004年10月中国商品房销售面积及同期相比增幅

76　图40 2003－2004年商品房空置面积指数
76　图41 2003－2004年9月全国商品住宅销售面积及同期相比增幅

78　图42 1999年1季度－2004年3季度普通住宅市场销售价格指数变化趋势

81　图43 1999年1季度－2004年3季度经济适用房销售价格指数变化趋势

84　图44 1999年1季度－2004年3季度豪华住宅市场销售价格指数变化趋势

87　图45 1999年1季度－2004年3季度写字楼市场销售价格指数变化趋势

88　图46 2000年1季度－2004年3季度写字楼市场销售价格指数变化趋势

89　图47 1999年1季度－2004年3季度商业用房销售价格指数变化趋势

90　图48 2000年1季度－2004年3季度商业用房租赁价格指数变化趋势

100　图49  2001－2004年3季度中国房地产企业景气指数
118　图50  全国城镇居民家庭住房现状
118　图51  个人购房比例趋势
128　图52  2005－2009年中国房地产投资额及增速预测
129　图53  2005－2009年中国土地开发面积及增速预测
130　图54  2005－2009年商品房新开工面积预测
131　图55  2005－2009年商品房竣工面积及增长率预测
132　图56  2005－2009年住宅占商品房的比重变化预测
134　图57  2005－2009年内资企业所占比例变化预测
135　图58  2005－2009年中西部地区房地产开发投资及增速预测

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